资本月报｜发改委支持民间项目发行公募REITs，格力地产拟配股70亿元 (2023年4月)

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

本月关注

消费基础设施纳入公募REITS，支持民间投资项目发行

4月4日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，提出认真做好项目前期培育，支持消费基础设施发行基础设施REITs；其中更是优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。19日又在发布会表态支持符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

此外，央行在14日的季度例会上表示要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。整体看来，本月政府对于房企融资的表态相对较少，但是政府对于REITs的大力支持对于拥有较多存量资产的房企是一个较大的融资利好。

融资总量环比回落，3月小阳春后又出现收缩

本月80家典型房企的融资总量为522.11亿元，环比减少30%，同比减少25%。房企债券发行了316.8亿元，环比减少25.9%，同比减少12.5%。债券类平均融资成本为3.44%，环比下降0.28pct，同比提高0.09pct。

本月没有境外发债，境内融资成本为3.44%，环比下降0.28pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显，整体融资成本因此保持在较低水平。

众安智慧生活再次提交招股书，房企配股热度持续下降

本月没有房企或房企旗下企业完成上市，28日众安智慧生活再次向港交所提交了招股书。而在增发配股方面，本月14日格力地产的70亿配股募资申请获得了上交所受理，而万科和保利的A股增发暂时没有更新消息，整体看来近期房企配股融资热度在持续下降。

债券发行

融资规模环比减少，3月小幅回暖后又出现收缩

2023年4月80家典型房企的融资总量为522.11亿元，环比减少30%，同比减少25%。在3月房企融资小幅回暖之后，4月的融资规模又出现了同环比全面收缩。从全年累计数据来看，1-4月80家典型房企的累计融资总量为2279.33亿元，同比减少22.57%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资499.07亿元，环比减少31.4%，同比减少6.5%；境外债权融资30.65亿元，环比增加45.3%，同比增加17.9%；资产证券化融资为42.4亿元，环比增加21.1%，同比减少77.7%。

4月房企发债316.8亿元，环比减少25.9%，同比减少12.5%。本月没有房企在境外发债，316.8亿元全是境内发债，环比减少25.9%，同比减少5.7%。其中，公司债发行82.7亿元，环比减少16.4%，同比减少52.2%；中期票据发行140.5亿元，环比减少15.4%，同比增加75.6%，境内发债的企业仍然主要是厦门国贸、金融街、首开股份、华侨城等国企央企。

2023年4月80家典型房企新增债券类融资成本3.44%，环比下降0.28pct，同比提高0.09pct。本月没有境外发债，境内融资成本为3.44%，环比下降0.28pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显，整体融资成本因此保持在较低水平。2023年1-4月80家典型房企新增债券类融资成本3.79%，较2022年全年下降0.44个百分点，其中境外债券融资成本8.92%，较2022年全年上升1.87个百分点，境内债券融资成本3.52%，较2022年全年降低0.02个百分点。

具体企业表现来看，4月债券发行量最大的企业是厦门国贸，企业在本月发行了3笔共40亿元的超短融以及1笔10亿元的公司债。本月发行债券的企业有16家，发债企业个数环比减少3家。从发债年限来看，金融街和保利置业分别发行了2笔和1笔期限长达7年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，招商蛇口发行的2笔超短融利率都是2.2%，是本月房企发行的所有债券中最低。

债券到期及违约

本月到期948亿元，合景泰富公告债务违约

4月房企共有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为948亿元，环比增加88.1%。提前关注到2023年5月将有26笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为339亿元，环比减少64.24%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是金隅集团于2017年发行的一笔35亿元的公司债。

在债务违约方面，本月28日合景泰富公告称其2.12亿元银行借款逾期，企业首次出现债务违约，同时月内已经暴雷的中梁控股和大发地产都有新增债务违约。整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需要行业注意。

IPO和增发

众安智慧生活更新招股书，格力地产拟配股募资70亿元

本月没有房企或房企旗下企业完成上市，28日众安智慧生活再次向港交所提交了招股书。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。不过由于证监会在2月17日发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，未来房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。

而在增发配股方面，本月14日格力地产的70亿配股募资申请获得了上交所受理，企业拟向珠海市国资委及城建集团发行股份及支付现金购买其合计持有的免税集团100%的股权，并拟向不超过35名特定投资者发行股份募集配套资金。而万科和保利的A股增发暂时没有更新消息，整体看来近期房企配股融资热度在持续下降。

股价变动

两市地产相关股整月表现都较为疲软

本月两市的地产相关股表现都较为疲软，两市都仅有不到25%的地产股整月上涨。在H股方面，本月中海宏洋的月涨幅达到了31.3%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股价在4月上旬长期处于上升通道，而下旬则一直震荡企稳。企业股价的上涨主要是因为其一季度业绩较为优秀，中金公司也因为看好企业前景上调了目标价。不过由于年报季的后续影响，大多数H股地产相关股的表现都不佳。

在A股房企方面，本月ST云城（云南城投）的涨幅较大，企业股价在月初和月末经历了两次大涨，最终整月的涨幅为20.67%，成为了A股涨幅最大的房企。企业股价大涨的主要原因是由于企业近期业绩良好，并且在24日向上海证券交易所申请撤销其他风险警示，因此受到了投资者的青睐。

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